Le bailleur peut effectivement procéder à l’augmentation de loyer après la réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat sous certaines conditions. Revue en détail des modalités d’application de cette révision de loyer.
Quels types de travaux sont concernés ?
Il s’agit de travaux d’amélioration et non de simple embellissement. Ces travaux doivent apporter une qualité supérieure aux prestations déjà existantes. Par exemple, une intervention susceptible de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation comme un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d’énergie. Idem pour des travaux qui apporteraient une prestation nouvelle de type cuisine équipée, piscine, ascenseur intérieur…
Sont aussi concernés les travaux apportant une plus grande sécurité des biens ou des personnes. On citera l’installation d’une porte blindée, d’un digicode, d’un système de vidéosurveillance, d’un lecteur de carte magnétique pour accéder au parking…
En revanche, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration les travaux de ravalement, la modification des espaces verts, la réfection de la toiture, les travaux de peinture ou de dallage et, plus important, la réfection de l’électricité.
Quelle procédure le bailleur doit-il respecter ?
Deux cas peuvent se produire :
- le propriétaire désire faire les travaux lors de la signature du bail
- le propriétaire réalise les travaux en cours de bail
Dans le premier cas, le bailleur pourra proposer au locataire un avenant au bail. Le locataire n’est pas obligé de l’accepter.
Il pourra fixer, dans le bail initial, la majoration qui sera appliquée et préciser ses modalités d’application. L’augmentation peut alors intervenir en cours de bail sans autre formalité. Le bailleur peut, en effet, appliquer l’augmentation dès l’achèvement des travaux.
Dans le second cas, le propriétaire pourra répercuter le coût des travaux en vérifiant, en fin de bail, si le loyer pratiqué est devenu sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Lorsque c’est le cas, un loyer majoré pourra être appliqué lors du renouvellement du bail, mais pas avant.
Le bailleur devra en prévenir le locataire au moins six mois avant, par lettre recommandée. Dans ce courrier, le bailleur doit lui proposer une augmentation en se référant à au moins trois exemples de loyers locaux, voire six quand le logement est situé dans une commune appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants. Le courrier doit par ailleurs reproduire intégralement l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989.
Si le locataire ne répond pas ou conteste l’augmentation, il faudra saisir la commission départementale de conciliation.
Comment calculer l’augmentation possible de loyer ?
Monsieur MARTIN a un loyer mensuel de 500 €, soit un loyer hors charges annuel de 6000 €.
Son propriétaire doit réaliser des travaux d’amélioration supérieur à 50%, soit 3000 €.
S’il réalise 4000 € de travaux d’amélioration, l’augmentation de loyer annuel hors charges sera de 15% de la facture (4000 € x 15% = 600 €)
Le loyer annuel sera augmenté de 600 € et passera à 6600 € soit 550 € mensuels.
Article rédigé avec l’assistance de www.assistant-juridique.fr
